Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
Revisión vigente desde el 7 de
octubre de 2015
Sumario:
Exposición de Motivos
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1
Artículo 2
CAPÍTULO II. DEL RÉGIMEN DE LA
PROPIEDAD POR PISOS Y LOCALES
Artículo 3
Artículo 4
Artículo 5
Artículo 6
Artículo 7
Artículo 8
Artículo 9
Artículo 10
Artículo 11
Artículo 12
Artículo 13
Artículo 14
Artículo 15
Artículo 16
Artículo 17
Artículo 18
Artículo 19
Artículo 20
Artículo 21
Artículo 22
Artículo 23
Artículo 24
DISPOSICIONES ADICIONALES
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
DISPOSICIÓN FINAL
Exposición de Motivos
Si en términos generales
toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las
exigencias de la realidad social que va destinada, tanto más ha de ser así
cuando versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha
adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no
encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por
el artículo 396 del Código Civil. La presente Ley pretende, pues, seguir la
realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en
norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más amplio y
profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la
ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy
acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro lado,
porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es
regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las
concretas e históricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que
olvidar tampoco que su finalidad última, singularmente cuando se concibe el
Derecho positivo en función del Derecho natural, es lograr un orden de
convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral,
se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del
legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social
básico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la ordenación de
la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un factor constante, cual es la
insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y
la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas
por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones.
Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo
sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se
ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se
exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades
que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales
habitables. La acción del Estado ha considerado y atendido a esta situación
real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la
esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e
incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del
arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente renovada, que
restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de asegurar una
permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en
condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en
la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad
horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la
edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal
descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una
inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos
indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y,
por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de
personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo
precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente y encauce,
dotándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por
otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de
arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el
conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de
la institución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que
difícilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medias dirigidas al
incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad
horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un
plano más adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga
redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión
de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función
económico-social.
La Ley representa, más que una reforma de la legalidad
vigente, la ordenación «ex novo», de manera completa, de la propiedad por
pisos. Se lleva a cabo mediante una Ley de carácter general, en el sentido de
ser de aplicación a todo el territorio nacional. El artículo 396 del Código
Civil, como ocurre en supuestos análogos recoge las notas esenciales de este
régimen de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de remisión. El
carácter general de la Ley
viene aconsejado, sobre todo, por la razón de política legislativa derivada de
que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio;
pero también se ha tenido en cuenta una razón de técnica legislativa, como es
la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario,
son a veces de una circunstanciada concreción que excede de la tónica propia de
un Código Civil.
La propiedad horizontal
hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la
comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha
tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la
comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del
artículo 396 del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez
que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la
comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando
elementos comunes. La Ley
que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos,
dando un paso más, pretende llevar al máximo posible la individualización de la
propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la
relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus
pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio,
delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son
privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios
-abstracción hecha de los particulares espacios- tales usos y disfrute han de
ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en
su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también mantiene
respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el
coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente
denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente,
como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se
considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se
divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente
en fracciones o cuotas.
En este propósito
individualizador no hay que ver una preocupación dogmática y mucho menos la consagración
de una ideología de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya
aludida función social que cumple esta institución, entender que el designio de
simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza así de
modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de
bienes resulta, ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa
eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas
peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo
396. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la
que ha guiado la Ley.
Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de
que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales
derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí una concentración de la
propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia
difusión.
Motivo de especial
estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad
horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo
integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia
ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la
autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran
fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que,
de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la
práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su
adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La Ley brinda una regulación que,
por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa
privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y
gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la
voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y
deberes, siempre que no se contravengan las normas de derechos necesario,
claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la
formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos
cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las
concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.
El sistema de derechos y
deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de
los intereses en juego.
Los derechos de disfrute
tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el
límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de
los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del
edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere
una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos
de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza.
Se ha tratado de
configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad,
procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho
propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para
así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.
Además de regular los
derechos y deberes correspondientes al disfrute, la Ley se ocupa de aquellos otros
que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente
los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter
general, o bien por, constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad
del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la
participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o
coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización
del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.
Una de las más
importantes novedades que contiene la
Ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza
vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo que concierne
al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos.
Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el
incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir
judicialmente su cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a
través de la coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en
virtud de la pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del
incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aquí
considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia
del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de
personas, al paso que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad
horizontal; otra razón es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute,
la imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente imposible
por el carácter negativo de la obligación, y la indemnización no cubre la
finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prevé la
posibilidad de la privación judicial del disfrute del piso o local cuando
concurran circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura
la contribución a los gastos comunes con una afectación real del piso o local
al pago de este crédito considerado preferente.
La concurrencia de una
colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su
sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y
dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos
titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de
gestión y administración. La Ley,
que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las enseñanzas de la
experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto
de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos problemas, ha sido
confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad
horizontal a tres órganos: la
Junta, el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos
los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de
reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos
se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica
o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia
requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa
importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no
entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple
mayoría de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del
seno de la Junta,
lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de
él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha
venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado
por la Junta y
es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de
la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que
directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado
a esto una cierta flexibilidad para que el número de estas personas encargadas
de la representación y gestión sea mayor o menor según la importancia y
necesidad de la colectividad.
Por último, debe
señalarse que la economía del sistema establecido tiene interesantes
repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una
breve reforma en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un afán de
claridad, de la conveniencia de agregar dos párrafos al artículo 8.º de la
vigente Ley Hipotecaria, el 4.º y el 5.º, que sancionan, en principio, la
posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto, sometido al régimen
de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como finca
independiente, con folio registral propio.
El número 4.º del
mencionado artículo 8.º prevé la hipótesis normal de constitución del régimen
de propiedad horizontal, es decir, la construcción de un edificio por un
titular que lo destine precisamente a la enajenación de pisos, y el caso, menos
frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la
indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo,
«ab initio», entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de
apartamento o fracciones independientes. A título excepcional, con el mismo
propósito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la
adjudicación concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos
titulares, siempre que así lo soliciten todos ellos.
Y el número 5.º del mismo
artículo 8 permite crear el folio autónomo e independiente de cada piso o
local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constitución
del régimen de propiedad horizontal.
En su virtud, y de
conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Españolas, dispongo:
CAPÍTULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1
La presente Ley tiene por
objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el
artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley
tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que
sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un
elemento común de aquél o a la vía pública.
Artículo
1 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 2
Esta Ley será de
aplicación:
a) A las comunidades de propietarios
constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los
requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen
otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se
regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al
régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes,
así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios
privados, en los términos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo
por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título
constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su
uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados
de unidad e independencia funcional o económica.
Letra d) del artículo 2 introducida por el número
uno de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
e) A las entidades urbanísticas de
conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
Letra e) del artículo 2 introducida por el número
uno de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Artículo
2 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
CAPÍTULO
II. DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O
LOCALES
Artículo 3
En el régimen de
propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada
piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de
sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos
que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados
fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás
dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes.
A cada piso o local se
atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los
artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede
libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo
integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones
derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 3 redactado por el número
dos de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Artículo 4
La acción de división no
procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá
ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado,
circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida
de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de
la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su
conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La
descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la
legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el
mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la
que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se
fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local,
determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por
pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por
resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de
cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento
interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va
a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener,
además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la Ley
en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros,
conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación
del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se
observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles
de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y
dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios
podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular
mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la
administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o
local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios
de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de
otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien
represente a la comunidad.
En el resto del inmueble
no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. La
Sentencia TS
(Sala Primera) de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, declara como doctrina
jurisprudencial que «sólo procederá el reembolso por la Comunidad de
Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas
comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al
Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de
no mediar dicho requerimiento, la
Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe
correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra
pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».
2. Al propietario y al ocupante del
piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble
actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o
que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la
comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,
requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la
inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones
judiciales procedentes.
Si el infractor
persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios,
debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación
que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través
del juicio ordinario.
Párrafo 3.º del número 2 del artículo 7 redactado por
el número 1 de la
Disposición Final 1.ª de la Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil
(«B.O.E.» 8 enero).Vigencia:
8 enero 2001
Presentada la demanda,
acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la
certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con
carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo
apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo
cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la
orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su
caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese
estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad
prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación
del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años,
en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar
extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local,
así como su inmediato lanzamiento.
Artículo
7 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 8
...
Artículo 8 derogado por el
apartado 1.º de la disposición derogatoria única de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada
propietario:
a) Respetar las instalaciones
generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o
privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o
local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se
causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de
conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que
no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños
que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local
las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las
servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras,
actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas
conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Letra c) del número 1 del artículo 9 redactada por
el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
d) Permitir la entrada en su piso o
local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota
de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de
la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de
la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto,
sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales
en el texto refundido de la Ley
del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una
vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito
en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de
los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público
mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos
generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de
deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida
en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza
las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes
responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.
Letra e) del número 1 del artículo
9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
La Sentencia TS (Sala 1.ª) de
22 abril 2015, Rec. 319/2013, fija como doctrina que "cuando el
deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia
o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la
reclamación frente a éste solo sera al objeto de soportar la ejecución sobre el
inmueble inscrito a su nombre".
f) Contribuir, con arreglo a su
respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que
existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación
y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
El fondo de reserva, cuya
titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con
una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último
presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de
reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños
causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente
del inmueble y sus instalaciones generales.
Letra f) del número 1 del artículo
9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
g) Observar la diligencia debida en
el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder
ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta
comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o
local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las
entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación
o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido
en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la
comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en
lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de
la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada
por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto
bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos
efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta
obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con
posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin
perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el
párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno
establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de
titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos
concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte
notoria.
2. Para la aplicación de las reglas
del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables
a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima
del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo
establecido en el artículo 17.4.
Número 2 del artículo 9 redactado
por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Artículo
9 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 10
1. Tendrán carácter obligatorio y no
requerirán de acuerdo previo de la
Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título
constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones
Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes
actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que
resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de
conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,
incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos
de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones
de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del
deber legal de conservación.
La Sentencia TS (Sala Primera) de 2 febrero 2016,
Rec. 2904/2013, declara como doctrina jurisprudencial que «sólo procederá el
reembolso por la Comunidad
de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas
comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al
Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de
no mediar dicho requerimiento, la
Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el
importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra
pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».
b) Las obras y actuaciones que
resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de
accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los
propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios
voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto
de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así
como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y
electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior,
siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez
descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas
obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas
mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes
del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren
las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas
y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las
cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como
prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de
la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de
regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de
pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes,
el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por
voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean
posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación
de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de
necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d)
del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los
propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades,
limitándose el acuerdo de la
Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la
determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o
demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la
autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan
imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán
afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o
actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el
artículo 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización
administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del
complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado,
previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para
formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por
agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por
segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento
de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia
energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude
el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá
constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de
común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de
los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios
que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la
determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de
discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por
idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar
arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Artículo 10 redactado por el
número cuatro de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Artículo 11
...
Artículo 11 derogado por el
apartado 1.º de la disposición derogatoria única de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Artículo 12
...
Artículo 12 derogado por el
apartado 1.º de la disposición derogatoria única de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la
comunidad son los siguientes:
a) La
Junta
de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los
vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por
acuerdo mayoritario de la Junta
de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad,
sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y
responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre
los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno
rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario
designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su
acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a
través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano
lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de
sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva
designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá
acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de
la comunidad.
Número 2
del artículo 13 redactado por la disposición final segunda de la Ley 42/2015, de 5 de octubre,
de reforma de la Ley
1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre).Vigencia: 7 octubre 2015
3. El presidente ostentará legalmente
la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los
asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes
será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que
el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al
vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente
en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo
en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del
administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los
estatutos o la Junta
de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos
cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y
administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse
independientemente.
El cargo de administrador
y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier
propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá
recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos
en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la
comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se
hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser
removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios,
convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios
de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al
régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo
establecen los estatutos.
Artículo
13 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas
que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las
reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la
actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e
ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la
ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o
extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el
administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y
determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás
asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias
o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo
14 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será
personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta
un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local
perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un
representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se
hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo
propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado
por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los
acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento
de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las
deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las
mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán
participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de
la Junta
reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota
de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las
mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo
15 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 16
1. La
Junta
de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los
presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el
presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos
que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la
hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con
indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en
primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en
la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación
de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas
a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los
supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario
podrá pedir que la Junta
de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la
comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los
asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden
del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en
primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez,
la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar,
día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día
si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo,
dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada,
cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se
hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias,
con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La Junta
podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que
concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Artículo
16 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se
sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación
regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre
infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de
telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o
bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen,
a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá
repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras
comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre
aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de
telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar
las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes,
podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés
legal.
No obstante lo dispuesto
en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento,
la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en
el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos
servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor,
incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que,
a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente
acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará
obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 23 diciembre 2014,
Rec. 1428/2012, declara como doctrina jurisprudencial que «para la adopción de
los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del
ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen
la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma
mayoría que la Ley
de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del
ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a
ningún propietario».
3. El establecimiento o supresión de
los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de
los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación.
Idéntico régimen se
aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso
específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o
sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la
eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos
válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los
propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento
privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio
de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las
cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión
de costes establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir
nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su
naturaleza y características.
No obstante, cuando por
el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que,
a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,
se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación,
habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya
cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de
gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota,
incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el
disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y
mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del
correspondiente interés legal.
No podrán realizarse
innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de
recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del
edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo
requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación
y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el
o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente
en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total
de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de
participación.
7. Para la validez de los demás
acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su
vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda
convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de
las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se
pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores,
el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la
segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente
citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos
expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los
servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o
en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento
privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios
ausentes de la Junta,
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los
presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no
manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones
de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados
con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la
naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios.
También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de
mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea
propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago
de dichas mejoras.
Artículo 17 redactado por el
número cinco de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Artículo 18
1. Los acuerdos de la
Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales
de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los
siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho.
2. Estarán legitimados para la
impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de
voto. Para impugnar los acuerdos de la
Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de
la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a
la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para
la impugnación de los acuerdos de la
Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas
de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres
meses de adoptarse el acuerdo por la
Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios
a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los
propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del
acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud
del demandante, oída la comunidad de propietarios.
Artículo
18 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se
reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma
que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de
celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en
su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o
extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda
convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y
sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con
indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con
indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de
los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los
mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente
representen.
3. El acta deberá cerrarse con las
firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los
diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos,
salvo que la Ley
previere lo contrario.
El acta de las reuniones
se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en
el artículo 9.
Serán subsanables los
defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la
fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o
representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y
en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y
se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación
deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que
deberá ratificar la subsanación.
4. El secretario custodiará los
libros de actas de la Junta
de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las
convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de
las reuniones.
Artículo
19 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 20
Corresponde al
administrador:
a) Velar por el buen régimen de la
casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas
advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación
y someter a la Junta
el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y
entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten
urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en
materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean
procedentes.
e) Actuar, en su caso, como
secretario de la Junta
y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que
se confieran por la Junta.
Artículo
20 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se
refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el
propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso
contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de
propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento
monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la
liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como
secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal
acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida
en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo
dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del
requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización
de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de
la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá
dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir
contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra
el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la
petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra
todos ellos conjuntamente.
La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 22 abril 2015, Rec.
319/2013, fija como doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de
comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de
responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a
éste solo sera al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a
su nombre".
5. Cuando el deudor se oponga a la
petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo
preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad
reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en
todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste
caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval
bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial
del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y
procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor
deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el
apartado tercero del artículo 394 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que
devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento
de pago como si no compareciere ante el tribunal.
En los casos en que
exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque
si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se
deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del
procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Artículo 21 redactado por el
número 2 de la
Disposición Final 1.ª de la Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil
(«B.O.E.» 8 enero).Vigencia: 8 enero 2001
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios
responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su
favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario
respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese
sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el
importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá
oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de
la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de
formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el
acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento
en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo
22 introducido por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Artículo 23
El régimen de propiedad
horizontal se extingue:
1.º Por la destrucción del edificio,
salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la
reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir
el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2.º Por conversión en propiedad o
copropiedad ordinarias.
Artículo
23 introducido por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal. Su contenido literal se corresponde con el del anterior
artículo 21.
CAPÍTULO
III
DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad
establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos
complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más
edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la
vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos
inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios.
2. Los complejos inmobiliarios
privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad
de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el
párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las
disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de
comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título
constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario
único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a
integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción
del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales,
instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de
cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de
su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la
comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán
inscribibles en el Registro de la
Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que
se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma
situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las
disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La
Junta
de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes
de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la
representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los
que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa
obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de
propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la
comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de
reserva.
La competencia de los
órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus
acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a
los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la
agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no
adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán
aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades
señaladas en el apartado anterior.
Artículo
24 introducido por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Disposición adicional
1. Sin perjuicio de las disposiciones
que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la
constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a
las siguientes reglas:
a)
El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el
presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.
Las
nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar
su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución
el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del
presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán
efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva
cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto
ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel
en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar
la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva
no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al
mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas
del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las
obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte
integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente
ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir
las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el
párrafo anterior.
Número 2 de la disposición
adicional redactado por el número seis de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013
Disposición
adicional introducida por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de
la Ley 49/1960,
21 julio, sobre Propiedad Horizontal.
Disposiciones
transitorias
Primera
La presente Ley regirá
todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que
fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en
contradicción con lo establecido en la misma.
En el plazo de 2 años, a
contar desde la publicación de esta Ley en el Boletín Oficial del Estado, las
comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en
ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos.
Transcurridos los 2 años,
cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación
prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el número
2.º del artículo 16.
Segunda
En los actuales estatutos
reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté establecido el derecho
de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entenderán los mismos
modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en
nueva junta, y por mayoría que represente, al menos, el 80 por 100 de los
titulares, se acordará el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y
retracto en favor de los miembros de la comunidad.
Téngase
en cuenta que la
Disposición Final Única de la Ley 8/1999, 6 abril, de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre
Propiedad Horizontal («B.O.E.» 8 abril), establece que: «Los estatutos de las
comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto
en la presente Ley».
Disposición final
Quedan derogadas cuantas
disposiciones se opongan a lo establecido en esta Ley.